Vendre un terrain à bâtir : comprendre tout le processus, du CUb à l'acte authentique
Par Pierre-Bernard LAUSSAC, conseiller immobilier Optimhome
Acheter un terrain pour y construire sa maison est un beau projet mais rarement rapide. Contrairement à l'achat d'un bien déjà construit, la vente d'un terrain à bâtir s'inscrit dans un parcours administratif jalonné d'étapes incontournables : permis de construire, délais de recours, financement… Au total, il faut généralement compter 10 à 11 mois entre la proposition d'achat et la signature de l'acte authentique. Voici, étape par étape, le déroulé complet du processus. Mon travail est d'accompagner vendeurs et acquéreurs dans ce processus
Étape 1 : le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb).
Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) est la première vraie étape administrative même si il n'est pas obligatoire. Il renseigne sur la constructibilité du terrain.
Le CUb indique si l'état des équipements publics existants ou prévus (réseaux d'adduction d'eau et d'assainissement, électricité, eaux pluviales, voirie) permet la construction d’une maison.
Si le retrait et gonflement des argiles est en aléa moyen ou fort, le vendeur aura l'obligation de faire une étude sol appelé G1.
Étape 1 bis: la déclaration préalable de division.
Si le terrain vendu résulte d'une division d'une parcelle plus grande (cas fréquent : un propriétaire qui détache une partie de son jardin ou d'un grand tènement), le géomètre doit déposer une déclaration préalable de division parcellaire en mairie. Cette formalité, instruite en 1 mois, aboutit à la création d'un nouveau numéro de cadastre, indispensable pour la vente.
Étape 2 : la mise en vente du terrain par votre conseiller Optimhome.
A préciser que votre conseiller Optimhome sait gérer la gestion d'un CUb ou une DP de division. Je suis également présent pour vous simplifier la vie afin que la vente se fasse au mieux.
Étape 3 : la proposition d'achat.
La proposition d'achat matérialise l'accord de principe de l'acquéreur sur le prix et les conditions et qui est accepté par le vendeur. C’est à ce moment que l’acquéreur doit justifier sa stratégie de financement du terrain mais aussi de la futur maison. Pour un terrain à bâtir, cette proposition est presque toujours assortie d'une condition suspensive d'obtention du permis de construire.
Étape 4 : la promesse de vente.
Trois à quatre semaines après la signature de la proposition d’achat, les parties signent la promesse de vente par acte notarié. Ce document fixe le prix, les éventuelles conditions suspensives (permis de construire, obtention du financement) et le délai de réalisation. C'est aussi le moment où l'acquéreur verse généralement une indemnité d'immobilisation (10%) conservée sur un compte séquestre.
Étape 5 : le permis de construire.
C'est le cœur du calendrier. Deux mois après la signature de la promesse de vente, l'acquéreur dépose en mairie sa demande de permis de construire, avec les plans de la maison qu'il envisage de construire. Le délai d'instruction du PC pour une maison individuelle est de maximum de 2 mois (3 mois si le terrain est situé dans un site protégé, ou en cas de demandes complémentaires de la mairie).
L'obtention du permis de construire est quasi systématiquement une condition suspensive de la vente : l'acquéreur ne deviendra propriétaire du terrain que s'il obtient l'autorisation de construire la maison qu'il a dessinée. Attention, cela suppose que les plans aient été réfléchis en amont — c'est souvent le temps de conception de la maison qui retarde tout le processus.
Étape 6 : le délai des recours administratifs.
Il est de deux ordres. Le recours au tiers c'est à dire la possibilité d'un voisin, d'un habitant de contester le PC ; et le retrait administratif qui donne la possibilité à une administration (préfecture) de s'opposer au PC.
Le recours au tiers commence à courir quand l'affichage du PC est posé sur le terrain et sa durée est de 2 mois. On rajoute un mois supplémentaire pour le retrait administratif.
Une fois les deux recours purgés, le PC est enfin valide.
Étape 7 : la signature de l'acte authentique.
Une fois que toutes les formalités administratives sont levées — CUb obtenu, division parcellaire validée, permis de construire accordé, édition du prêt — les parties sont retrouvent chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente. C'est seulement à ce moment que l'acquéreur devient propriétaire, paie le prix et règle les frais de notaire (environ 8 % du prix). L'affichage du permis sur le terrain peut alors rester en place : la construction peut démarrer, le permis étant valable 3 ans et prorogeable 2 fois 1 an.
Conclusion.
La vente d’un terrain est jalonnée de points administratifs qui en fait une vente relativement longue. Il faut compter de 10 à 11 mois après la proposition d'achat avant d’être propriétaire du terrain. Et si tout va bien !!!!. Bien souvent, il peut avoir du retard notamment sur la dépose du PC. C’est donc un point que les acquéreurs doivent particulièrement être attentif.
